new

Тенденции рынка Анализ текущих тенденций на рынке недвижимости в Москве, прогнозы и перспективы.

В 2026 году рынок недвижимости Москвы продолжает трансформироваться под влиянием макроэкономических факторов, изменений в законодательстве и сдвигов в потребительских предпочтениях. Основные тенденции связаны с изменением структуры спроса, ростом цен, перераспределением акцентов между сегментами жилья и адаптацией застройщиков к новым условиям.

Смещение фокуса в высокобюджетные сегменты

Доля проектов бизнес- и премиум-класса в общей структуре первичного рынка приближается к 80%. В Старой Москве почти все новые проекты относятся к классам премиум и делюкс. Это связано с тем, что при высоких ставках по рыночной ипотеке (свыше 20% годовых) спрос со стороны покупателей, не имеющих доступа к льготным программам, практически исчез. Около 90% кредитов на покупку жилья сейчас выдаются в рамках государственных программ.

Массовый сегмент (эконом и комфорт) смещается за МКАД, в Новую Москву и Московскую область. При этом Фонд реновации постепенно занимает нишу недорогого жилья, хотя часть его предложения уже выходит в свободную продажу.

Сокращение нового строительства

В I квартале 2026 года объём нового строительства в Москве снизился на 33% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По прогнозам CORE.XP, по итогам года объём нового строительства может составить около 2,2 млн кв. м — минимум за последние пять лет.
Девелоперы сокращают запуск новых проектов из-за высоких рисков и неопределённости на рынке. Это может привести к дефициту предложения в будущем, что усилит давление на цены

Рост цен

Эксперты прогнозируют продолжение роста цен на жильё в 2026 году, хотя темпы могут варьироваться в зависимости от сегмента и локации. kommersant.ru +1
Факторы, способствующие росту цен:

увеличение НДС с 20% до 22%, что может привести к росту себестоимости строительства на 1,5–2%;
удорожание строительных материалов и логистики; kommersant.ru +1
дефицит предложения, особенно в массовом сегменте;
инфляция и сохранение высокой ключевой ставки ЦБ, что заставляет девелоперов закладывать инфляционные риски в цену.

По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», в I квартале 2026 года средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Москвы составила 490,8 тыс. руб., что на 5,77% больше, чем в IV квартале 2025 года, и на 32,8% — чем в I квартале 2025 года. На первичном рынке рост может быть более значительным, особенно в высокобюджетных сегментах.

Изменения в ипотечном кредитовании

Семейная ипотека становится более адресной. С 1 февраля 2026 года одна семья может оформить только один льготный кредит. Также ожидается, что программа станет более строго ориентированной на помощь тем, кто действительно нуждается в жилье.
Высокие ставки по рыночной ипотеке продолжают сдерживать спрос. По мнению экспертов, ипотека становится привлекательной при ставках 12% и ниже, что возможно при ключевой ставке ниже 10%. Однако ЦБ РФ обещает сохранять осторожность в снижении ключевой ставки в 2026 году.

Развитие рассрочек и гибких финансовых схем

Из-за сложностей с ипотекой застройщики активно развивают программы рассрочек. Это становится важным драйвером продаж, но такие схемы часто увеличивают итоговую стоимость жилья. Также распространены субсидированные ипотечные программы, где часть процентов в первый год выплачивает застройщик.

Ситуация на вторичном рынке

В I квартале 2026 года спрос на вторичное жильё в Москве снизился по сравнению с IV кварталом 2025 года и I кварталом 2025 года. Однако во второй половине квартала наблюдался рост спроса, связанный с смягчением кредитно-денежной политики ЦБ и ограничением льготных программ на первичном рынке.
Объём предложения на вторичном рынке сокращается. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», в I квартале 2026 года он составил 23,1 тыс. квартир — на 21,1% меньше, чем в IV квартале 2025 года, и на 25,5% меньше, чем в I квартале 2025 года.

Перспективы

Ключевые риски:

дальнейшее ужесточение условий льготных программ;
сохранение высоких ставок по ипотеке;
возможное ухудшение макроэкономической ситуации.

Позитивные факторы:

постепенное снижение ключевой ставки (хотя и медленными темпами);
отложенный спрос, который может активизироваться при улучшении условий кредитования;
продолжающийся спрос на жильё со стороны инвесторов и тех, кто стремится выйти из депозитов в условиях снижения их доходности.

В целом, рынок недвижимости Москвы в 2026 году будет оставаться поляризованным: высокобюджетные сегменты продолжат развиваться, а массовый сегмент будет испытывать давление из-за ограниченного спроса и высоких затрат на строительство. Ключевым фактором останется баланс между инфляционным давлением, динамикой ключевой ставки и государственной политикой в сфере жилья.

НА ГЛАВНУЮ

Телефон: +7 (903)190 98 91

Электронная почта: mr.galt.md@gmail.com